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主题:宜春市中心城区新建商品房预售资金监管暂行办法和实施进展情况 时间:2018-08-16 嘉宾:市房管局副局长 谢文平
市房管局资金监管科科长 邬卫忠
市房管局开发管理科副科长 王 茜
市房管局开发管理科科员 欧阳羽
文字实录

    8月16日上午10:00,市政府新闻办、市房管局在市政府新闻发布厅举办宜春市中心城区新建商品房预售资金监管暂行办法和实施进展情况新闻发布会。市房管局副局长谢文平介绍宜春市中心城区新建商品房预售资金监管暂行办法和实施进展情况,市房管局资金监管科科长邬卫忠、市房管局开发管理科副科长王茜、市房管局开发管理科欧阳羽共同回答记者提问。

    谢文平:

    今年的4月28日,我局出台了《宜春市中心城区新建商品房预售资金监管暂行办法》(以下简称暂行办法),经1个月的试运行后,《暂行办法》于今年6月1日起正式实施。借这次新闻发布会的机会,向一直以来关心和支持、以及高度关注我市房管工作的市民、企业和各位媒体朋友表示衷心感谢!下面,按照发布会安排,我就暂行办法和预售资金监管实施的相关情况作个简要的介绍。

  “衣食住行”是老百姓关心的头等大事,特别是“住”在人们生活中始终占据着最大的比重。2017年以来,中心城区商品房市场在去库存的积极作用下,呈现了供销两旺的良好局面,中心城区居民居住条件和环境也得到了进一步提升和改善。新建商品房销售面积256.85万平方米,同比上涨26.61%,商品房批准预售面积191.5万平方米,同比上涨23.11%,商品住房成交均价4944元/平方米, 同比上涨10.2%。但是,中心城区的房地产开发市场也存在捂盘惜售、违规搭售、未取得预售许可提前预售、挪用预售资金导致项目烂尾等违规现象,给社会带来了不良的影响。针对此类情况,为进一步加强商品房预售管理,防范房地产开发领域矛盾纠纷,保证商品房预售资金专款专用,保障预售商品房交易当事人的合法权益,落实住建部、省住建厅、市委督查办以及金融机构有关项目资金监管要求,维护房地产市场秩序。在学习考察了南昌、九江等地的商品房预售资金监管办法,并与开发企业代表、商业银行等多次协商沟通后,我局制定了《暂行办法》,并于6月1日起正式实施。

   《暂行办法》分为总则、预售资金监管程序、预售资金缴存管理、预售监管资金的使用和解除管理、预售资金监管不予解除的情形、法律责任、附则等7章,共三十一条。

   一是明确了新建商品房预售资金是房地产开发企业将其开发的商品房在首次登记完成前预先出售给买受人,由买受人按网签合同约定支付的全部购房款,由政府相关部门和银行共同监管。

   二是明确了开发企业要以幢为最小基本单位设立监管账户,一幢房屋只能设立一个监管账户;预售资金的重点监管资金额度为监管项目总预售款的6%,其余为非重点监管资金;监管期限自监管项目核发商品房预售许可证开始,至该项目首次办理不动产登记且达到50%以上的买受人办理不动产转移登记的条件为止。

   三是明确了买房人应当按照《商品房买卖合同》中约定的缴款金额、方式、时限,将购房款直接存入商品房买卖合同中注明的监管账户。买受人申请商品房贷款的,住房公积金、按揭银行应当按照借款合同约定的时间和金额将贷款直接划转至监管账户。

    四是明确了预售监管资金的使用和解除管理的程序和条件。

    五是明确了相关单位和部门的法律责任以及违反暂行办法的法律后果,暂行办法的生效日期和解释部门。

实施新建商品房预售资金监管,有利于开发企业回归建设房屋的本质,有利于金融机构稳控信贷风险,有利于降低消费者购买预售商品房的风险,有利于房地产行业的优胜劣汰,实现多方互赢互利。因此,新建商品房预售资金监管的推出得到政府、银行和开发企业三方的鼎力支持,也得到了广大购房人的认可。

   截至到目前,中心城区13家商业银行已和我局达成合作意向,其中建设银行、工商银行、农业银行、农商银行、中国银行、上饶银行、兴业银行、九江银行、江西银行等9家商业银行的系统已经和中心城区新建商品房预售资金监管系统成功对接。22个开发项目办理了预售资金监管手续,预售总资金78亿元,监管账户入账资金3.48亿元,批准拨付资金1.16亿元。下一步,宜春市房管局将会同金融机构,充分发挥职能作用,切实抓好《暂行办法》的有效落地,在具体操作层面上进一步优化工作流程,方便群众和企业办事;进一步加强预售资金的回款监测,确保预售资金全额监管到位;进一步完善预售资金管理办法,结合实际情况适时调整政策。

   《宜春市中心城区新建商品房预售资金监管暂行办法》的具体内容我们已在宜春市房地产信息网向社会全文公布,感兴趣的朋友可以去查找。暂行办法和预售资金监管实施进展的有关情况我就简要地介绍到这里,感谢大家对房管事业的关心和支持。

    记者提问:市房管局出台《宜春市中心城区新建商品房预售资金监管暂行办法》的依据是什么?

    邬卫忠:《城市商品房预售管理办法》第十一条、《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)以及《关于进一步加强商品房预售资金监管的通知》(赣建房〔2012〕8号)等文件都提出了各地加快建立和完善商品住房预售资金监管制度的要求。

    记者提问:根据规定,预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设,请问我市将如何实现商品房预售资金专款专用?

   邬卫忠:《城市商品房预售管理办法》第十一条规定,开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。为了实现预售款专款专用,中心城区预售资金监管采取了以下措施:一是政府和银行共同监管,多方参与。由原来各商业银行自行监管预售资金转变为政府和银行共同监管预售资金。企业、监管银行和监管机构签订三方监管协议,明确权利与义务。在企业申请资金拨付时,监管银行必须接到监管机构同意拨付的意见,方可拨付预售资金。在施工建设阶段,开发企业申请资金使用时,还需要提供施工单位和监理单位意见并签章确认。二是落实专户管理。监管项目以幢为最小基本单位设立监管账户,一幢房屋只能设立一个监管账户。买受人应当按照《商品房买卖合同》中约定的缴款金额、方式、时限,将购房款直接存入商品房买卖合同中注明的监管账户。住房公积金、按揭银行应当按照借款合同约定的时间和金额将贷款直接划转至监管账户。三是打破信息壁垒。监管银行核实已缴存的购房款信息后,向买受人开具缴款回单并通过监管网络及时将缴款指令传达到监管机构,使监管机构及时掌握预售资金的缴存状况。通过多方参与监管、加强监管协作、实行预售资金信息共享,从而保障商品房预售资金专户专存、专款专用。

    记者提问:一些开发企业反映,实施商品房预售资金监管会加重企业负担,你们是如何做到加强监管与减轻企业负担并重呢?

    王茜:我市实施的商品房预售资金监管采取了原则性和灵活性相结合的监管方式。体现在:

   一是区别对待经营状况良好的项目与烂尾项目的资金监管。在全部购房款纳入监管的前提下,对信誉好、资质等级高的企业开发的项目允许使用保函代替重点资金监管,对烂尾项目资金监管一事一议,实施严格监管。

   二是区别对待重点监管资金和非重点监管资金使用。重点监管资金占项目总预售金额的6%,其余为非重点监管资金,在项目取得竣工验收备案表之前,不得申请使用重点监管资金(退房时非重点资金不足的情形除外)。监管资金使用设8个使用节点,分别为取得商品房预售许可证、主体结构封顶、砌体完成、外立面落架、主体结构验收、取得竣工验收备案、完成不动产首次登记、不动产转移登记达到50%以上。在取得竣工验收备案之前,按节点可分别提取非重点监管资金的30%,30%,10%,10%,10%;取得竣工验收备案时,可提取非重点监管资金的10%和重点监管资金的30%;在取得竣工验收备案之后按节点可分别提取重点监管资金的50%,20%。

   三是在资金使用额度内,区别对待节点和非节点的资金使用审批。对节点使用资金需提供相关证明材料实行线上线下审批,在项目施工阶段还需对工程进度进行现场踏勘。对非节点使用资金只需网上审批,加快资金使用办理速度,减轻企业资金负担,保障工程建设资金使用。

   四是延长预售资金监管期限,区别对待守信企业与信誉不良企业的资金解除。与其他地方不同的是,中心城区预售资金监管期限自监管项目核发商品房预售许可证开始,至该项目首次办理不动产登记且达到50%以上的买受人办理不动产转移登记的条件为止。对诚实守信的开发企业按期解除资金监管;对未按规定将购房款存入监管账户的、未按规定使用预售资金的、以收取其他款项为名变相逃避预售资金监管的开发企业,监管部门将采取限期整改、暂停商品房网上签约,记入信用档案并暂缓解除监管等措施。

    记者提问:商业银行要符合什么要求才能在我市实施商品房预售资金监管?

    欧阳羽:我们对监管银行的要求是:

    一是要有预售资金监管合作意向。

    二是要能够达到预售资金网络化管理所需的技术标准(即能和市房管局网络系统对接)。

    三是能确保预售资金监管安全的本地商业银行(即在本地有网点的商业银行)。

    记者提问:购房人在购买新建商品房时需要注意哪些事项?

    欧阳羽:购房人在购房时需要注意以下几个方面:

   一是查验商品房出售手续。所购房屋是否属于商品房,是否具备相关手续。我们要求开发企业在售楼现场醒目位置公示商品房销售信息。包括:营业执照、房地产开发企业资质证书等企业证件;项目土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预(销)售许可证等项目证件。其中取得了预(销)售许可证,就说明该商品房可以对外出售,如果没有取得预(销)售许可证,购房人千万不要支付任何形式的预定款。

    二是需要按揭的购房人应先查询自己的征信和贷款条件,防止出现不能按揭导致退房或违约的现象。

    三是查看所购房屋是否纳入预售资金监管。《宜春市中心城区新建商品房预售资金监管暂行办法》于6月1日起正式施行。该幢房屋是否纳入预售资金监管,是哪个监管银行,账号是哪个,可以在售楼处公示的预售方案中查看,签订的商品房买卖合同中也能反映出监管银行和账号。

    四是所购房屋纳入了预售资金监管的,购房人应将资金存入监管账户,最重要的是要看到《宜春市新建商品房买卖合同缴款通知书》中的姓名、选定的房屋、缴款的账号、需缴纳的资金是否与《商品房买卖合同》中签定的一致,缴款后,银行返回的缴款回执单是否有监管银行盖章确定。


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